تصحيح الرهن العقاري أحد الإجراءات المفروض إتمامها على أساس حقيقة العقد حيث أن الرهن العقاري عبارة عن قرض يتم الحصول عليه مقابل العقار أي يتم ارتهان العقار كضمان للقرض. وفي حال عدم القدرة على سداد كامل مبلغ القرض العقاري يعطى الحق للجهة الراهنة بإمكانية التصرف به كبيعه أو تأجيره بما يضمن لها استرداد القرض.
تابعوا معنا سطورنا القادمة للاطلاع بشكل أوسع عن كل ما يخص تصحيح الرهن العقاري وتوثيقه وغيرها من الأمور المتعلقة به.
مواضيع المقالة
تصحيح الرهن العقاري.
في عام 2018 أصدر البنك المركزي تعميم إلى جميع البنوك ومعظم شركات التمويل المحلية للاستعجال في أمر تصحيح الرهون العقارية وتوثيقها عبر موثق عقاري في الرياض وفقاً لحقيقة العقد وإيقاف الإجراءات المرتبطة بملكية نقل العقار عوضاً عن رهنه. كما وأكد على كافة البنوك وشركات التمويل أن يتم الرفع على الفور إلى البنك المركزي السعودي عن أية كتابات عدل تمتنع عن أمر تسجيل الرهن العقاري لها.
حيث أشار إلى أن عملية تحويل الصكوك والوثائق شهدت تلاعب وغش كبير في السابق مما أدى إلى نشوء مخاطرة بأي من حقوق الآخرين. وقد بيّن أن توثيق الضمانات سيدعم مصداقية التعامل وشفافيته مع العملاء فضلاً عن حفظ حقوقهم وتأمين الوسائل التي من الممكن اعتبارها ضمان للبنوك.
ومن أبرز مزايا الرهن العقاري:
- السرعة في إنهاء إجراءات التمويل.
- فترة السداد مرنة.
- الحصول على تمويل عالي
- التمكن من السداد المبكر.
ويكون وضع الرهن العقاري بإحدى الحالتين:
- عندما يكون العقار مسجل وفقاً لأحكام وقواعد نظام التسجيل العيني للعقار فتسجيل الرهن يكون بحسب أحكام هذا النظام.
- أما في العقار الذي لم ينفذ عليه أحكام نظام التسجيل العيني للعقار يكون تسجيل الرهن عليه بالتأشير على سجله ضمن المحكمة أو لدى كتابة العدل المختصين.
من جهة أخرى تعتبر عملية تحويل الرهن من أكثر المهام المعقدة حيث ينبغي إيجاد مصرف يقبل إقراضك ويمكنك أن تختار بين عدد من البنوك الإختصاصية في الإقراض العقاري. وهناك خطوة أخرى هامة في هذه العملية وهي تقدمة المستندات الحالية الخاصة بالرهن العقاري إلى البنك الجديد كما ويشترط ما يلي:
- كون الفرد موظف.
- يتم إعطاء القرض للأقارب من الدرجة الأولى.
- من الهام تعبئة استمارة التقديم إلى لجنة الامتحانات.
- كذلك صورة عن البطاقة الشخصية للفرد طالب القرض.
- ونسخة من البطاقة الذي يريد تحويل القرض إليها.
- إثبات الملكية وتعيين هوية المقترض.
- مقدار الدخل الذي ينبغي على الفرد تسديده مقابل القرض.
- وأيضاً كشف حساب شهري يبيّن المبلغ الواجب عليك وما هو رصيدك.
تابع الفيديو:
نظام الرهن العقاري الجديد.
يعتبر نظام الرهن العقاري من أجدد الأنظمة السعودية التي تم وضع العديد من التغييرات عليها. حيث أصبح النظام مكون من ٤٦ مادة وتمت الموافقة عليها من جميع الجهات المعنية ضمن المملكة. كما يتضمن النظام الجديد مسائل عديدة وأبرزها التالية:
- إنشاء ووضع الرهن العقاري.
- آثار الرهن لأي من الرهون المرتهنة.
- حق الآخرين في الرهن العقاري.
- الحق في التسديد المسبق.
- الحق في مسألة التتبع.
- الحق في التقدم.
- كذلك حجز الرهن العقاري.
- وأيضاً انقضاء الرهن.
من جهة أخرى معظم تعديلات النظام الجديد للرهن العقاري جاءت في سبيل تحقيق الأهداف الخادمة لمصلحة كل من الوطن والمواطن. حيث أن أهداف نظام التمويل العقاري الجديد هي:
- تأسيس علاقة منسقة ومنظمة بين الممول والمستفيد أو المتلقي.
- كما يعمل على رفع مستوى الائتمان.
- إتاحة تقدمة الضمان مقابل التمويل إذ أنه بفترة ما قبل وجود نظام الرهن العقاري ودخوله حيز التنفيذ كانت معاملات البنوك مع الضمانات العقارية تندرج تحت اسم الرهون العقارية.
- تتيح الملكية العقارية للممول أو البنك بأن يقوم بتوفير الدين دون الحاجة لنقل الملكية إلى الممول والمستدعى بحسب النظام المرتهن.
- بقاء العقار في يد المالك الأصلي له والذي يسمى بحسب النظام الراهن سواء أكان هو المدين الأصلي أو كفيل للمدين أو كان ضامن.
متى يبطل عقد الرهن؟؟
ينقضي عبر اتحاد الذمة أي اجتماع حق الملكية مع حق الرهن في قبضة شخص واحد سواء بانتقال حق المرهون إلى الراهن أو بانتقال ملكية العقار المرهون إلى المرتهن. كما وينقضي بتنازل المرتهن عنه بشكل موثق ويمكن أن يتنازل عن حق الرهن وبقاء الدين. وأيضاً ينقضي بالبيع الجبري للعقار المرهون بحسب النظام وتسديد ثمنه إلى المرتهنين الدائنين وفق مرتبة كل منهم أو بإيداعه بحساب بنكي للمحكمة. بالإضافة إلى انقضائه بهلاك محلّه.
ما هي أنواع الرهن العقاري.
في السعودية تعتبر التمويلات العقارية أحد الوسائل الشائعة لاستحصال التمويل اللازم لعملية شراء العقارات داخل السعودية. وتؤمن البنوك والمؤسسات المالية الكثير من أنواع التمويل العقاري لتأمين احتياجات المقترضين.
وأحد تلك الأنواع ما يسمى بالرهن العقاري وتتعدد لتتناسب مع احتياجات كل من الأفراد والشركات ولا بد من الالتزام بتعليمات تصحيح الرهن العقاري المفروضة. وأهم أنواع الرهون العقارية:
- الرهن العقاري السكني: ويشترط به وجوب كون العقار مخصص للاستخدام السكني وقد يحتاج مبلغ مقدم بحسب سياسة البنك وتعين فترة سداد محددة. ومن البنوك المدعومة: البنك الأهلي التجاري والبنك العربي الوطني (الأول) وبنك سامبا وأيضاً بنك الراجحي.
- الرهن العقاري التجاري: ومن شروطه إمكانية استخدامه لشراء عقار تجاري أو استثماري أو بنائه وقد يقتضي تقدمة خطة تجارية بشكل مفصل وتعيين مبلغ القرض استناداً إلى تقديرات قيمة العقار. وأهم البنوك المدعومة: البنك التجاري الأهلي والبنك السعودي البريطاني ساب كذلك بنك سامبا وبنك الرياض.
- الرهن العقاري الصناعي: وأهم شروط وجوده استخدامه لتمويل عملية بناء أو شراء عقار صناعي أو تمويل مركز توزيع للاستخدامات الصناعية. والبنوك المدعومة هنا هي البنك الأهلي التجاري وبنك سامبا.
- رهن الأراضي: ويستخدم بشرط شراء مساحة من أرض أو استثمارها ومن الممكن أن تحتاج إجراءات إضافية ومنها تقييم الأرض. أما البنوك المدعومة فهي بنك الأهلي التجاري وبنك الجزيرة.
هل العقار المرهون يباع؟
نعم يباع العقار المرهون حيث يجب التواصل مع الشركة الراهنة للعقار وإخبارهم بنية البيع وطلب تحديد تاريخ رغبة امتلاكه وتاريخ رغبة شرائه. ثم تعبئة استمارة التعهد للمطالبة بتسديد المبلغ المحدد. ولنيل شهادة بعدم ممانعة من المطور يجب تقديم المستندات التي تنفي وجود ديون غير مسددة مع المطور. والتحقق من حق البائع باحتفاظه اسمه بالرهن. ووصل من الحكومة المحلية وصورة سند الملكية. ويتوجه الطرفين لمكتب التسجيل لإنهاء نقل الملكية.
التصرف في العقار المرهون.
وفيما يتعلق بالتصرف بعقار مرهون يجوز للراهن التصرف به بموجب الشروط التي حددها نظام الرهن العقاري المسجل كالتالي:
- يجوز التصرف في العقار بحال كان مسجلاً بموجب الأحكام المحددة بنظام التسجيل العيني للعقار.
- ولا يجوز للراهن تصرفه في عقاره المرهون بحال لم يكن العقار مسجل بموجب الأحكام الخاصة بنظام التسجيل العيني للعقار. ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك وسجل ذلك في صك الرهن.
ومن ناحية أخرى يمكنك أن تتصرف في عقارك المرهون طبعاً إذا أفلحت في إزالة الرهن ومن أكثر الطرق أهمية لإزالة الرهن هي:
- إشباع الدين: يعتبر إشباع الديون بالعموم أكثر الطرق المعتمدة لإزالة الرهن فاعلية. والمقصود بإشباع الديون قيام المدين بتسديد كافة الديون المستحقة عليه إما عبر تقسيط المبلغ أو بدفع الدين كاملاً. وبمجرد سداد المبلغ المستحق بإحدى الحالتين السابقتين يمكنه إكمال بعض الأعمال الأساسية بشكل ورقي ويقدمها. وتتضمن إصدار استمارة الرهن ممضية من صاحب الامتياز وموثقة بشكل رسمي.
- الحصول على أمر من المحكمة لإزالة الرهن: وهو أحد الأمور الممكن اتباعها في حال اعتقادك بأن الحجز على عقارك الخاص غير شرعي أو أن الدائن حصل عليه بأساليب ملتوية وغير شرعية.
- التفاوض على الحل مع الراهن: في بعض الحالات يمكن أن يتم التفاوض بين طرفي الرهن على إجراء تسوية بينهما سواء كان ذلك عبر المفاوضات غير الرسمية أو التحكيم أو الوساطة. ومن الهام في هذه الحالة أن يضع كلا الطرفين باعتباره أن هذا الاتفاق يتطلب إرساء كافة الشروط والبنود المرضية للدائن وباستطاعة المدين الوفاء بها.
- تجنب الرهن في فصل الإفلاس: يعد إشهار الإفلاس كما ورد في القانون إحدى الخطوات التي تتيح الأمر لبداية مالية جديدة لمن بلغوا نهاية الطريق ضمن نشاطاتهم القديمة. حيث أن إعلان الإفلاس يمكن أن يسقط الديون وهذا الخيار يضع الاشتراطات والقواعد الحاكمة بالوفاء بكثير من أنواع الديون المتعددة.
وبهذا نجد أن الاستعانة بمحامي عقاري بالرياض من مكتب استشارات عقارية الدوسري أمر ملح لضمان إتمام عملية تصحيح الرهن العقاري والتعرف على آلية التصرف به وغيرها.
حل الرهن العقاري.
وفي الفقرة الأخيرة لمقالنا تصحيح الرهن العقاري سنتطرق إلى حل الرهن العقاري فإذا كان لديك أحد الرهون العقارية على عقارك فإننا نملك حلول مبتكرة لتحصيل تمويل لشراء عقارك وكذلك الإفراج عن الرهن العقاري وتكرار التمويل لتكملة البناء أو شراء عقار ثاني بأقساط شهرية بسيطة.
ومن شركتنا الدوسري للمحاماة سنقدم أفضل الحلول للحصول على تمويل عقاري ليتم شراء منزل جديد لغرض الاستثمار وإنجاز الأرباح. ومن المتعارف عليه عدم إمكانية التصرف بالعقار المرهون حتى يتم إعادة معظم أقساط القرض إلى البنك. ونحن في شركة محاماة الدوسري نؤمن لك التمويل المطلوب للتخلص من الرهن العقاري مع سعر فائدة متدني. مما يمنحك فرصة البيع أو إكمال بناء العقار للتأجير أو مباشرة عمل تجاري عليه وسيفضي ذلك إلى زيادة مكاسبك وأرباحك وتوفير الوقت.
ويوجد بعض من أنواع الرهون العقارية الممكن إيجاد حلول لها:
- الرهون العقارية منخفضة السعر أو التقليدية: الدفعة الأولى في هذه الحالة هي 20٪ أو أكثر من قيمة العقار أو من سعر الشراء وهذا يخفض من الدفعة الشهرية ويسمح بفترة طويلة من الوقت قبل دفع القرض.
- الرهون العقارية ذات النسبة العالية: حيث أن الرهن العقاري ذو سعر فائدة مرتفع هو الذي يشارك فيه المقترض بأدنى من 20٪ من قيمة الشراء أو قيمة سعر العقار وذلك كدفعة أولى وهذا يتطلب تأمين الرهن.
- الرهون العقارية المفتوحة: هذا النوع يتيح لك فرصة تسديد الرهن العقاري دون عقوبة وفي أي وقت وبالعادة مدته أقصر ولكن يمكن اشتمالها لبعض أسعار الفائدة المتغيرة وفترات الحيازة كذلك.
- الرهون العقارية المغلقة: عبارة عن اتفاقية رهن عقاري تتيح لك فقط إمكانية سداده أو معاودة تمويله أو تكرار التفاوض عليه قبل بدء تاريخ الاستحقاق.
- الرهون العقارية الثابتة: حيث أن معدل الفائدة الواقعة على الرهن العقاري ذات قيمة ثابتة وتبقى على كامل فترة الرهن العقاري. وغالباً ما يقدم المقرضون خيارات متعددة للدفع المسبق والتي تتيح دفع الرهن العقاري بشكل كلي أو جزئي.
وفي ختام مقالنا.
تصحيح الرهن العقاري بأنواعه الـ4 وفق نظام الرهن الجديد 2023.
قد تتعرض في وقت ما للتعامل مع الرهن العقاري وفق النوع الذي يخدم مصلحتك سواء كنت راهن أو مرتهن ولضمان إجراءات وضع الرهن واستيفاء شروطه وتصحيح الرهن العقاري استعن بمحامي قضايا عقارية من اقوى مكاتب محاماة في الرياض الدوسري والذي يقدم استشارة قانونية عقارية وتوضيح لكافة الأمور القانونية فيما يخص تصحيح الرهن العقاري وتوثيقه وفكه ويطلعك على الضريبة العقارية في السعودية وعقد الهبة في العقار وغيرها.
المصادر.
الاسم: المحامي والمستشار القانوني محمد الدوسري.
الدرجة العلمية: بكالوريوس في الشريعة من جامعة ام القرى في المملكة العربية السعودية.
الخبرة المهنية:
محامي ومستشار قانويي محترف ومالك ومؤسس لشركة محمد عبود الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية.
مجالات الممارسة:
القضايا الجزائية.
قضايا الأحوال الشخصية.
قضايا الشركات والعقود التجارية.
التحكيم.
حاصل على دبلوم في التحكيم التجاري الدولي صادر عن الهيئة الدولية للتحكيم – 2018 وعضو في المحكمة الدولية لتسوية المنازعات.
