التصرف في العقار المرهون من المسائل التي يجب الاطلاع عليها لأهمية الرهن العقاري وإجراءاته ومعرفة ما هو التصرف القانوني الصحيح في حالات الرهن العقاري. لذلك ولأهمية هذا الموضوع فسوف نستعرض لك كافة التفاصيل المتعلقة بالعقارات المرهونة في السعودية وكيفية التصرف بها وفق أحكام النظام في المملكة العربية السعودية.
مواضيع المقالة
التصرف في العقار المرهون.
الرهن العقاري هو عبارة عن عقد يتم تسجيله حسب الأحكام المنظمة لذلك، بحيث يكتسب المرتهن بمقتضاه حق عيني على عقار محدد وله سجل. بحيث يتقدم الدائن وهو المرتهن على كافة الدائنين باستيفاء الدين من ثمن العقار المرهون بغض النظر بيد من يكون.
ويجب حسب نظام الرهن المسجل أن يكون الراهن هو نفسه مالك العقار المرهون ويكون أهلاً للتصرف به. كما يمكن أن يكون الراهن هو نفسه المدين أو كفيل عيني يقوم بتقديم عقار يرهنه لمصلحة المدين وحتى وإن كان ذلك بغير إذنه.
وفي الحالة التي يكون فيها الراهن ليس مالك العقار المرهون، فإن رهنه هنا موقوف على إجازة تكون موثقة من قبل المالك. بحيث يبدأ الرهن من التاريخ الذي حصل فيه الراهن على إجازة مالك العقار المرهون. وفي حال لم تصدر الإجازة من قبل المالك فإن حق الرهن يترتب على العقار من التاريخ الذي يصبح فيه العقار مملوك للراهن.
يمكن التخلص من الرهن على العقار حسب النظام السعودي من خلال عدد من الطرق هي:
- إشباع الدين من خلال قيام المدين بسداد كافة الالتزامات المستحقة عليه، ويمكن أن يقوم المدين بتقسيم المبلغ المستحق أو أن يدفع كامل الدين.
- الحصول على أمر صادر عن المحكمة بإزالة الرهن ويتم اتباع هذه الطريقة عندما يكون الحجز على العقار لا يستند على أحكام النظام وغير شرعي. أو في حال حصول الدائن على الرهن بأساليب غير قانونية وغير مشروعة.
- اتباع التفاوض من أجل حل مسألة الرهن وذلك في بعض الحالات التي يمكن الوصول فيها إلى تسوية من خلال المفاوضات أو الوساطة أو عبر التحكيم. ويجب بعد الاتفاق تحديد كافة البنود والشروط التي ترضي الدائن ويمكن للمدين من خلالها تسديد ما عليه من التزامات.
وفي حال كنت بحاجة إلى استشارة قانونية عقارية فما عليك سوى أن تتواصل مع محامي مختص بالعقار بالرياض ليقدم لك المشورة القانونية حول كل ما يتعلق بالرهن العقاري حسب نظام الرهن العقاري المسجل في السعودية.
وفيما يأتي فيديو يشرح لك كيفية فك الرهن العقاري بطريقة الكترونية:
هل يباع العقار المرهون؟
يتم بيع العقار المرهون بطلب من المرتهن وذلك عندما يحل أجل الدين ولا يؤديه الدائن راهن العقار. حيث يتم تقديم حق الدائن المرتهن بالدين على كافة الغرماء وذلك استناداً إلى المادة 18 من نظام الرهن العقاري المسجل.
إجراءات بيع العقار المرهون.
في حال حصل نزاع على العقار المرهون فلا يمكن التصرف بهذا العقار إلا بأمر قضائي، لكن متى يجوز بيع العقار المرهون دون الرجوع إلى القضاء؟
حسب المادة 18 من نظام الرهن العقاري عندما يحل أجل الديون ويصبح واجب الأداء، فهنا إذا سدده المدين. حصل على عقاره الذي تم رهنه. وإلا يتم بيع العقار بطلب من المرتهن، حيث يقدم المرتهن على جميع الغرماء باستيفاء الدين الخاص به من ثمن العقار المرهون وذلك حسب مرتبته شرعاً ونظاماً.
نصت المادة 28 من نظام الرهن العقاري على أن من حق المرتهن أن يقوم باتخاذ إجراءات نزع ملكية العقار المرهون جبراً. في حال لم يقم المدين بوفاء ما عليه من التزام في الأجل المحدد. بعد أن يتم إنذار المدين وكذلك حائز العقار المرهون حسب أحكام نظام التنفيذ.
وتتم إجراءات بيع العقار المرهون من خلال بيعه بالمزاد العلني وفقاً للائحة التنفيذية لنظام التنفيذ، ويحق لكل من الدائن والمدين وكذلك وكلائهما بالدخول إلى صالة المزاد للمشاركة فيها.
حيث يتم الإبلاغ عن المزايدة قبل 30 يوم من الوقت المحدد لها، ويمكن لقاضي التنفيذ الأمر بنشر إعلان بصحيفة أو أكثر من الصحف اليومية بحيث يتم خصم المصاريف من حصيلة البيع.
ولمعرفة الإجراءات القانونية الدقيقة حول كيفية بيع العقار المرهون فعليك البحث عن مكتب استشارات عقارية للتواصل مع مستشار قانوني عقاري في الرياض خبير ومتخصص في قضايا العقارات والرهن العقاري في السعودية.
هل يجوز التصرف في العقار المرهون؟
يمكن التصرف في العقار المرهون حسب نص المادة رقم 11 من نظام الرهن العقاري وذلك في حال كان العقار مسجل حسب أحكام نظام التسجيل. أما في حال عدم التسجيل حسب نظام التسجيل العيني فهنا لا يحق للراهن بيع العقار أو التصرف به. إلا إذا اتفق الطرفان على خلاف ذلك ويجب أن يتم التوثيق في سجل العقار وصكه.
التنفيذ على العقار المرهون.
نص نظام التنفيذ في المملكة العربية السعودية أنه على أي دائن راغب في توقيع حجز على عقار مدينه أن يقوم بتقديم طلب إلى قاضي التنفيذ. ويجب أن يكون هذا الطلب مشفوعاً بالسند التنفيذي الذي يحتوي على المعلومات الكاملة المطلوبة.
وعندما يتحقق قاضي التنفيذ من اكتساب السند الصيغة التنفيذية ومستوفي كامل الشروط المطلوبة نظاماً. فيقوم بإصدار الأمر التنفيذي إلى المدين مرفقاً بنسخة عن سند التنفيذ ومختوم بخاتم المحكمة أصولاً مع ضرورة تبليغ المدين حسب أحكام التبليغ.
حيث يتولى مأمور التنفيذ القيام بإعداد محضر الحجز استناداً على أمر قاضي التنفيذ حيث يحدد فيه ما يلي:
- هوية الحاجز وكذلك المحجوز عليه والمحجوز لديه.
- يحدد السند التنفيذي ورقمه وتاريخه ومصدره.
- يجب تعيين المال المحجوز ومواصفاته ومقداره وصفاته ونوع ملكية العقار ورقمه وتاريخ وموقع العقار والحدود ومساحته.
- كما يتم ذكر قيمة المال المحجوز ومكان الحجز واسم الحارس المعهود إليه حفظه. واسم الوكيل والموعد الخاص بالبيع ومكانه وتاريخه.
ويتم الإعلان عن محضر الحجز وذلك خلال مدة قدرها 5 أيام من تاريخ الحجز، وبعدها يتم إعلان كل من له علاقة بالمال المحجوز.
ويتم الحجز التنفيذي على العقار بموجب المحضر ويقوم قاضي التنفيذ بالمبادرة بإجراءات الحجز على العقار ويخاطب الجهة مصدرة الوثيقة قبل أن يتم إعداد محضر الحجز. ويشمل الحجز على العقار الحجز على الغلة للعقار ويجب تبليغ المستأجر بهذا الحجز التنفيذي.
ويتم تسليم أجرة العقار للمحكمة أو الحارس ليتم إيداعها بحساب التنفيذ. ويترتب على قرار الحجز عدم سريان أي تصرف في العقار المحجوز. ويتم تقييد حق المدين بتأجير العقار والتزام المدين بأن يحافظ على العقار.
وبهذا نكون قد أنهينا حديثنا عن.
التصرف في العقار المرهون بالسعودية والتخلص من الرهن بـ 3 طرق.
وعند الاستفسار عن أي قضية تتعلق بالعقارات المرهونة حسب النظام السعودي. فعليك التواصل محامي قضايا عقارية من شركة محمد عبود الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية.
المصادر.
الاسم: المحامي والمستشار القانوني محمد الدوسري.
الدرجة العلمية: بكالوريوس في الشريعة من جامعة ام القرى في المملكة العربية السعودية.
الخبرة المهنية:
محامي ومستشار قانويي محترف ومالك ومؤسس لشركة محمد عبود الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية.
مجالات الممارسة:
القضايا الجزائية.
قضايا الأحوال الشخصية.
قضايا الشركات والعقود التجارية.
التحكيم.
حاصل على دبلوم في التحكيم التجاري الدولي صادر عن الهيئة الدولية للتحكيم – 2018 وعضو في المحكمة الدولية لتسوية المنازعات.
