الافراغ والرهن موضوع مقالنا لليوم. حيث يشير مصطلح الافراغ إلى نقل الملكية العقارية وهو أحد المفاهيم القانونية التي تعبر عن اتفاق بين طرفين في عقد لبيع الممتلكات غير المنقولة. والرهن يعني استلاف قرض مقابل شراء عقار ويبقى هذا العقار ضمان للبنك لحين السداد. وغالباً ما يكون الافراغ والرهن عمليتان عقاريتان متلازمان.
وقد حرص المحامي الدوسري على توضيح بعض الأمور ذات الصلة بالفراغ والرهن فكونوا معنا في سطورنا القادمة.
مواضيع المقالة
الافراغ والرهن.
بداية سنتعرف على ما هو الافراغ؟
يعرف الإفراغ العقاري بأنه عملية نقل الملكية العقارية من قبل البائع لصالح المشتري بصيغة رسمية. ويتم الأمر عبر البنك الوسيط المتكفل بعملية استلام وتسليم كامل مبلغ البيع. وللعلم هذه العملية تتم في ظل إشراف وزارة العدل مما يضمن حقوق كافة الأطراف المعنية. وقامت الوزارة بإنشاء بوابة ناجز بهدف تيسير إتمام عملية الافراغ العقاري بأي مكان ووقت بشكل يتيح للطرفين اتفاقهم على تفاصيل عملية البيع كاملة دون حاجتهم لاعتماد كاتب العدل.
فقد قامت وزارة العدل بتوجيه إجراء الافراغ والرهن العقاري ضمن إجراء وصك واحد ليتكون بنتيجة هذا الإجراء صك ملكية مرهون وذلك سعياً لضمان الحفاظ على حقوق الأطراف جميعها. فقد كان هذا التوجيه جواباً على ما جاء من بعض كتابات العدل من إجراءات طلبات إفراغ العقار الذي يتم تمويله من أحد البنوك أو من قبل شركات التمويل لصالح العميل في البداية ومن ثم يليه إجراء الرهن العقاري.
من جهة أخرى يمكن أن يتم نقل ملكية العقارات ضمن حالات مختلفة ومن بينها:
- حالة الميراث: بعد وفاة الشخص سيتم انتقال ملكية أصوله والتزاماته بشكل كامل إلى ورثته.
- في حالة الهبة: أي بحال رغبة فرد ما وهبه عقار لفرد ما من خلال عقد الهبة في العقار.
- كذلك بحال البيع: وذلك حين اتفاق شخصين على بيع عقار سواء شقة أو أرض وغيرها فمن المعتاد أن يتم نقل الملكية له بعد دفع السعر المتفق عليه.
وسنتعرف على الطرائق المتعددة الموجودة لإنفاذ عملية الإفراغ العقاري وهي:
- الطريقة التقليدية من خلال الاستعانة بكتابة العدل مباشرة حيث من الممكن زيارة إحدى المكاتب المختصة بكتابة العدل بغير رسوم.
- كذلك من خلال الموثقين أي الوكلاء عن كتابات العدل وذلك من خلال موقع الموثق على الانترنت.
- ومن الممكن تحميل تطبيق الموثق حيث تخولك الخدمة من إفراغ العقار كبائع إلى المشتري في حالة كنت أصيل عن نفسك أو نائب عن فرد ما أو ممثل رسمي لجهة.
نظام الإفراغ الجديد.
تؤمن وزارة العدل السعودية ما يعرف بنظام الإفراغ الجديد من خلال بوابتها الإلكترونية ناجز (خدمة فراغ العقاري). وهذا النظام كان من شأنه تخفيف الضغط الواقع على كتابات العدل كما أنه يوفر الوقت والجهد على معظم المستفيدين من الخدمة. حيث أصبحت عمليات الافراغ والرهن وفق نظام الإفراغ الجديد والذي حدد شروط معينة لا بد من وجودها ليتمكن العميل من إتمام الإفراغ بشكل نظامي وهي:
- ينبغي أن تكون المساحة الكلية للعقار 2500 متر أو أدنى من ذلك.
- يجب أن يكون صك العقار بشكل إلكتروني حديث وليس بالشكل الورقي القديم.
- أيضاً ينبغي ألا يوجد على العقار أي شكل من الرهن أو الحجز أو الإيقاف أو قسمة الورثة.
- كون العقار واقع ضمن المخططات التي يتم اعتمادها من البلدية في المنطقة المتواجد فيها العقار.
- كذلك أن تكون آلية الافراغ لكامل الملكية المنصوصة في الصك.
- يتوجب عدم زيادة المبلغ المستحق للعقار المفروغ عن مليون ريال وليس أقل من ١٠٠٠ريال.
- وكذلك سداد الضريبة المحددة التصرفات العقارية.
- تعلّق عملية فحص الممتلكات مدة ثلاثة أيام بعد تقدمة الطلب من البائع ويمكن خلالها موافقة المشتري على الطلب أو إلغاؤه بانقضائها دون رد.
- كما ويجب إنشاء حسابات للبائع والمشتري على منصة أبشر كي يتم إفراغ العقار للبنك.
ما هي شروط افراغ الارض؟؟
يشترط في افراغ الأرض أن يكون الصك العقاري الخاص بها خالي من أي قيود مثل الوقف والرهن والحجز ونوع الصك يكون إلكتروني. وأيضاً أن تكون أرقام القطع المنصوصة ضمن الصك تقع في المخططات المعتمدة من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية. وأن يكون انتقال الملكية شامل لكامل الصك. مع العلم بأن أعلى حد للعملية العقارية هو٢٠ مليون ريال وأدنى حد لها هو ١٠٠٠ ريال بالإضافة إلى أن الأطراف ذو جنسية سعودية.
وعليه نجد أن محامي عقاري بالرياض من أفضل مكتب استشارات عقارية الدوسري سيخبرك عبر استشارة قانونية عقارية فيما إذا كنت محققاً لشروط الإفراغ العقاري كما يطلعك على كل ما يتعلق بالضريبة العقارية في السعودية وتوثيق العقد الإلكتروني
كيف تتم عملية الافراغ.
تتم عملية الفراغ بتقديم طلب الكتروني لإفراغ العقار المطلوب عبر الخدمة المتاحة على موقع وزارة العدل ويمكن أن يكون إما عن طريق الموثقين أو عبر ناجز وكذلك عبر برنامج الموثق بالإضافة إلى الطريقة التقليدية بكتابات العدل.
ويمكن التواصل مباشرة مع وزارة العدل عبر رقم 1950 من أي موقع داخل المملكة السعودية بغاية الاستعلام عن الحالة الآنية لطلب الإفراغ العقاري المقدم أو الاستفسار عن كم يستغرق وقت الافراغ العقاري أو عبر عنوان البريد الإلكتروني لوزارة العدل وهذا سيكون خلال ساعات العمل اليومية فقط من الساعة 7.30 صباحاً وحتى 2.30 ظهراً.
تابع الفيديو.
الإفراغ الإلكتروني ناجز.
تتمثل عملية افراغ العقار عبر ناجز بالخطوات التالية:
- عبر حساب النفاذ الوطني يتم تسجيل الدخول إلى بوابة ناجز.
- ثم الدخول إلى تبويب الخدمات الإلكترونية المتاحة.
- يليه انتقاء باقة الرهون والعقارات.
- الدخول للخدمة المسماة الإفراغ العقاري الإلكتروني.
- ثم الضغط على خيار تقديم طلب جديد.
- يليه دخول البائع أي المالك على الخدمة المخصصة لنقل الملكية العقارية.
- واختيار ما هو العقار المرغوب بيعه من القائمة.
- تتم إضافة الحساب البنكي لصالح البائع.
- يمكن مواصلة متابعة الطلب عبر قائمة العقارات بواسطة الرقم المرجعي للطلب.
- ويتم اعتماد طلب نقل الملكية الموجود عبر دخول المشتري للعقارات وبعد انقضاء 24 ساعة سيتم تحويل كامل المبلغ المالي للبائع.
- وأخيراً يتم إرسال كامل المبلغ للبائع ويصدر الصك العقاري الحديث للمشتري.
بعد توقيع العقد مع البنك متى يتم الافراغ؟
بعد الانتهاء من تقدمة المستندات اللازمة وعمليات التقييم العقاري وموافقة منح المستفيد القرض. يقوم البنك بإصدار شيك بقيمة العقار لمالكه ثم يرتب موعد مع البائع أي مالك العقار ومع المقترض للمثول أمام كتابة العدل لإتمام إفراغ العقار باسم المستفيد ويرهن للصندوق بمقدار قرض الصندوق وأيضاً للبنك بمعدل قيمة قرض البنك. مع ضرورة وجود عقد المبايعة بين البائع والبنك ضمن المرفقات المقدمة لكتابة العدل وأيضاً توكيل مندوب البنك يخوله أحقية الرهن.
وفي ختام مقالنا.
الافراغ والرهن تبعاً لنظام الافراغ السعودي الجديد 2023.
في أي من معاملات البيع والشراء للعقارات والأراضي التي تتطلب نقل ملكية وتوثيق العقود وغيرها قد تحتاج إلى خدمات موثق عقاري في الرياض ومنها توثيق عقد بيع شقة وكذلك توثيق عقد بيع ارض وغيرها. فلا تتردد بالبحث عن محامي قضايا عقارية خبير واجعل خيارك محامي شركة محاماة الدوسري أشهر المحامين المعتمدين في الرياض.
المصادر.
- منصة ناجز الالكترونية.
- وزارة العدل السعودية.
- الافراغ العقاري الالكتروني.
- الهيئة العامة للعقارات.
- الموثق.
الاسم: المحامي والمستشار القانوني محمد الدوسري.
الدرجة العلمية: بكالوريوس في الشريعة من جامعة ام القرى في المملكة العربية السعودية.
الخبرة المهنية:
محامي ومستشار قانويي محترف ومالك ومؤسس لشركة محمد عبود الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية.
مجالات الممارسة:
القضايا الجزائية.
قضايا الأحوال الشخصية.
قضايا الشركات والعقود التجارية.
التحكيم.
حاصل على دبلوم في التحكيم التجاري الدولي صادر عن الهيئة الدولية للتحكيم – 2018 وعضو في المحكمة الدولية لتسوية المنازعات.
