الرهن العقاري هو عملية قانونية تكون بين مالك العقار والجهة المقرضة للمبلغ المالي، بحيث تنقل ملكية العقار لتلك الجهة أو الشركة كنوع من الضمان حتى سداد القرض. وعندما يتم تسديد المبلغ المالي المستحق يتم إلغاء الرهن وتعود ملكية العقار للمالك الأصلي. أما في حال التخلف عن سداد المبلغ فإنه يفقد ملكية عقاره لصالح الجهة المقرضة.
تعرف أكثر على كيفية رهن العقار في السعودية وشروطه وأنواعه ومميزاته، من خلال متابعة قراءة هذه المقالة وفيها أيضاً شرح لكيفية الاستفادة من رهن العقار ومشاكله في المملكة العربية السعودية.
مواضيع المقالة
ما هو الرهن العقاري.
إن عملية رهن العقار في السعودية تتم عن طريق عقد يسجل حسب النظام السعودي، ويحصل من خلاله الشخص المقرض على حق عيني متمثل بعقار له سجل ويدفع بمقتضاه مبلغ مالي لأجل محدد. وفي حال سداد الدين يعود العقار لملكية صاحبه الأصلي، أما إن تخلف عن السداد تذهب ملكية العقار للجهة المقرضة.
أي أن باستطاعة أي شخص في السعودية أن يقوم برهن بيته عن طريق البنك أو أي جهة أخرى مخول لها الإقراض. وذلك مقابل قرض، ويكون ذلك العقار ضمان للقرض. وإذا تخلف الشخص عن دفع قيمة القرض أو عن سداد أي قسط من الأقساط يستطيع البنك التصرف في العقار المرهون.
ولرهن العقار إيجابيات وسلبيات. أما الإيجابيات فهي أن باستطاعة المقترض الحصول على قرض مالي بنسبة فائدة قليلة نسبياً. ويمكن له أن يتصرف بذلك المبلغ لأمور ملحة أو ليلبي احتياجاته وإقامة مشروع. أو أن يقوم بشراء ما يريد من مواد ضرورية هو بحاجة لها.
أما سلبيات رهن العقار فهي تحمل الشخص المقترض لأعباء مالية كبيرة مما قد يعرضه لخسارة ممتلكاته والمخاطرة بأصوله التي يمتلكها. وذلك للحصول على القرض وربما لا يتمكن من سداد القرض لأي سبب من الأسباب وبالتالي ذهاب ملكية العقار.
وقد قامت حكومة المملكة العربية السعودية بتحديث القوانين المتعلقة بتمويل ورهن العقارات في إطار تشجيع المواطنين على الإقدام العقاري. فهو يعتبر خطوة مهمة في تلبية احتياجات الأفراد حيث أنهم يستطيعون الحصول على التمويل المالي من دون الحاجة لأن يكونوا موظفين.
يمكنك معرفة معلومات أكثر حول رهن العقار وكيفية رهن عقاري مقابل قرض وطريقة رهن الأرض للبنك من خلال توكيل محامي عقاري بالرياض من شركة الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية لمعرفة الإجراءات اللازمة لذلك.
شروط الرهن العقاري.
من أهم شروط رهن العقار الواجب توافرها ليكون العقار قابلاً للرهن:
- أن يكون العقار ملك للشخص الراهن الطالب للقرض أو ملكاً لكفيله الذي سيكفله لحين سداد القرض.
- أن يكون العقار قابلاً للبيع.
- قيمة العقار يجب أن تغطي قيمة القرض أو مبلغ الدين.
- يجب أن يكون العقار سليماً من الأضرار حتى انتهاء فترة الرهن أو وقت سداد الدين.
- لا يمكن القيام بأي عمل من أعمال الترميم على العقار أو تعريضه للتلف والذي من الممكن أن يغير قيمته وذلك حتى انتهاء فترة الرهن.
- يجب على الراهن للعقار الالتزام بسداد أقساط القرض أو الدين في الوقت المحدد لانتهاء تاريخ الرهن. وإلا سيتم نزع العقار منه بشكل إجباري.
- عند حصول أي زيادات في قيمة العقار المرهون عن قيمته الأصلية فإنها تكون من حق المالك. وأما في حال حدوث نقصان في قيمته وجب عليه تعويض ذلك النقص.
- في حالة وفاة أحد طرفي الرهن فلا تغيير في الاتفاق وتنتقل الالتزامات والشروط على الورثة.
باستطاعتك الحصول على استشارة قانونية عقارية من محامي قضايا عقارية من شركة الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية، لمعرفة المستندات المطلوبة لفك الرهن وكيفية تقديم طلب فك رهن وطريقة رهن العقار للبنك. ننصحك بمشاهدة الفيديو التالي لمعرفة كيفية فك رهن العقار إلكترونياً:
انواع الرهن العقاري.
يعد رهن العقار للحصول على قرض أحد أهم الخدمات المصرفية التي ممكن أن تقدمها المؤسسات المالية، وتكون بأشكال متعددة وبشروط تختلف باختلاف نوع الرهن. ومن أهم المتطلبات الأساسية للحصول على قرض عن طريق رهن العقار القدرة على سداد القرض أو الأقساط في موعدها.
وأهم أنواع رهن العقار حسب تحديد سعر الفائدة وفق النظام السعودي:
- الرهن الثابت: وفيه تحدد الفائدة الثابتة وذلك عند توقيع عقد الرهن وتبقى هذه الفائدة ثابتة طول فترة الرهن. ويمنح لمن يرغب أن يسدد أقساط ثابتة طوال الفترة المحددة لانتهاء الرهن.
- الرهن المتغير: وفيه تحدد الفائدة المتغيرة وفق معطيات ومؤشرات مالية خارجية تتغير باستمرار. وبالتالي تتغير قيمة الأقساط التي يجب دفعها حسب تغير سعر الفائدة ارتفاعاً أو انخفاضاً.
أما أنواعه حسب نوعية النشاط المستفاد من القرض:
- رهن العقار السكني: ويكون العقار مخصص للاستخدام السكني. وحسب سياسة البنك فقد يتطلب مبلغاً مقدماً وتكون فترة السداد محددة.
- رهن العقار التجاري: يستخدم القرض لشراء أو بناء عقار استثماري أو تجاري ويتطلب تقديم خطة تجارية.
- رهن العقار الصناعي: وهنا يستخدم القرض لشراء أو بناء عقار صناعي أو لإنشاء مركز للتوزيع مخصص للاستخدام الصناعي.
- رهن الأراضي: يستخدم القرض لشراء قطعة أرض أو لاستثمارها ويتطلب إجراءات معينة كتقييم الأرض.
وتقدم بنوك ومؤسسات مالية متعددة في السعودية تمويلات عقارية متنوعة، وذلك لتلبية احتياجات المقترضين المختلفة السكنية والصناعية والتجارية. ومن أهم تلك البنوك بنك الراجحي والبنك الأهلي التجاري وبنك الجزيرة وبنك سامبا، وبنك الرياض والبنك العربي الوطني.
يمكنك إذا أردت أن تحصل على قرض بطريقة رهن العقار أو أن تعرف كيفية الافراغ والرهن استشارة محامي مختص بالعقار بالرياض من شركة الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية. وهو محامي خبير بالقضايا العقارية وكيفية تصحيح الرهن العقاري في السعودية.
كيف استفيد من الرهن العقاري؟
يمكنك أن تستفيد من رهن العقار إذا رغبت بشراء مسكن أو عقار معين عن طريق أحد شركات التمويل العقاري أو أحد البنوك. حيث يتم تحديد المسكن أو العقار المرغوب. وتختلف العروض المقدمة من شركة تمويل لأخرى، وعند قبول طلبك يفحص البنك العقار ويتأكد من نوعية البناء وتثمين قيمته. وبعد اكتمال الإجراءات يطلب البنك دفعة مقدمة يتم تقديرها حسب سياسته وإجراءاته المتبعة وقدرتك المالية وتحدد بعد ذلك قيمة الأقساط المدفوعة.
مميزات الرهن العقاري.
عند البحث عن مؤسسة أو شركة تمويل عقاري لتقوم بعملية رهن العقار يجب التأكد من وجود من عدة مميزات هي:
- وجود خيار السداد لفترات طويلة وبشكل يتناسب مع الدخل الشهري للمتقدم بطلب قرض الرهن العقاري.
- وجود فترة سماح مدتها ثلاثة أشهر على الأقل. لأن المقترض قد يمر بظروف قاهرة تمنعه من أن يسدد القسط الشهري.
- ليس هناك شرط لوجود الكفيل.
- الخدمات المقدمة من الشركة سهلة وسريعة ولا تتطلب إجراءات طويلة وروتينية.
- الموافقة على الطلب سريعة ليتسنى للمقترض الحصول على المبلغ المالي المحتاج له في الوقت المناسب، وخاصة عند انخفاض أسعار العقار الذي يريد المقترض الحصول عليه.
- نسبة الفائدة القليلة من أهم المميزات التي يجب التحري عنها. لأنه في حال كانت النسبة كبيرة فمن غير المفيد رهن العقار. لأنه في هذه الحالة سيكون ثمن القرض المسترد أكبر من قيمة العقار الموضوع للرهن بكثير.
وبشكل عام فإن توفر مدة طويلة لسداد القرض مقابل دفع فائدة قليلة هي الميزة المثلى التي يجب تحريها عند البحث على شركة ممولة لقرض رهن العقار. وأن تكون إجراءات الحصول على القرض سهلة وبدون تعقيدات روتينية ويكون هناك سرعة في الحصول عليه.
شرح نظام الرهن العقاري.
صدر نظام الرهن العقاري السعودي بالمرسوم الملكي رقم م/49 تاريخ 1433هـ وهو مؤلف من 46 مادة أهمها:
- حوت المادة الأولى على تعريف الرهن العقاري المسجل.
- وفي المادة الثانية شرط أن يكون الراهن مالكاً للعقار.
- وفي المادتين الثالثة والرابعة متابعة لشروط العقار المرهون.
- وفي المادة 9 شرط أن يكون مقابل الرهن ديناً ثابتاً في الذمة أو لموعد محدد أو يكون عيناً من الأعيان.
- أما في المادة 10 فإن كل جزء من العقار المرهون هو ضامن لكل الدين.
- وفي المادة 11 فإن التصرف في العقار يكون عندما يكون مسجلاً وفق أحكام نظام التسجيل العيني للعقار.
- في المادة 13 التزام من الراهن بالحفاظ على سلامة العقار المرهون حتى موعد سداد الدين.
- أما المادة 16 فنصت أنه إذا قامت أعمال يمكن أن تعرض العقار المرهون للضرر أو جعلته غير كاف للضمان، فيستطيع المرتهن أن يطالب المحكمة بوقف تلك الأعمال.
- في المادة 18 وجوب أداء الدين في موعده. وإذا فعل الراهن ذلك حصل على عقاره وإلا سيتم بيع العقار لاستيفاء الدين.
- وفي المادة 21 سريان أثر الرهن المسجل من تاريخ تسجيله في مواجهة الغير.
- أما في المادة 22 فإن قيمة رهن العقار تقتصر على الدين المحدد في وثيقة الرهن.
- في المادة 27 فإن الشخص الذي انتقلت له ملكية عقار بعد الرهن يعد حائزاً لذلك العقار.
- يمكن للمرتهن أن يتخذ كامل إجراءات النزع الجبري لملكية العقار الذي تم رهنه. وذلك بعد أن ينذر المدين وفقاً لنظام التنفيذ وذلك في المادة 28.
- يمكن لحائز العقار المرهون تأدية دين الرهن بعد إنذاره ويرجع ما أداه على المدين في المادة 29.
- في المادة 31 تتم إجراءات نزع ملكية العقار وبيعه عند عدم سداد الدين حسب نظام التنفيذ.
- في المادة 34 في حال زادت قيمة العقار المرهون على قيمة الدين المسجل فإن الزيادة تكون للمالك.
- بإمكان حائز العقار المرهون الاعتراض على الدين الذي بسببه تم بيع العقار في المادة 35.
- في المادة 37 فإن الرهن تابع للدين وبانقضاء ذلك الدين ينفك الرهن.
- ينقضي الرهن المسجل عند بيع العقار المرهون بيع جبري حسب النظام وذلك في المادة 39.
- ينقضي الرهن المسجل في حال تنازل المرتهن عنه بتنازل موثق أو بهلاك محلّه في المادتين 41-42.
- في المادة 44 لا يبطل الرهن بموت أحد الطرفين الراهن أو المرتهن. أو عند فقدان الأهلية حيث يقوم الورثة مقامه أو وليه عند فقدان الأهلية.
- تقوم المحكمة المختصة بالفصل في المنازعات الناشئة عن تنفيذ أحكام هذا النظام في المادة 45.
هذه كانت أهم مواد النظام، ويجب التفريق بين التمويل العقاري ورهن العقار. فالتمويل العقاري يقصد منه تمويل وحدة سكنية أو إدارية للعميل بقصد السكن. ولا يمكن أن يستثمره أو يبيعه بينما في رهن العقارات المقصود أن يتم الرهن من أجل الحصول على التمويل للاستثمار أو لأي مجال آخر.
ما هي مشاكل الرهن العقاري؟
تتعدد مشاكل رهن العقارات في السعودية ومن أهمها وضع السوق العقاري ووضع المواطنين الائتماني. حيث أن قدرة البنوك على الإقراض قليلة. وأيضاً فإن تلك البنوك والمؤسسات المالية ستقوم بالاتجاه للمطورين العقاريين لتمويلهم لتطوير مساكن وعقارات مما سيؤدي لازدياد الطلب على مواد البناء والأراضي. وهذا سيرفع أسعارها وذلك وفق نظرية العرض والطلب وبما أن المعروض من المساكن قليل ستكون أسعارها مرتفعة جداً.
وصلنا لختام مقالتنا.
كل ما تريد معرفته عن الرهن العقاري وشروطه بالسعودية 2023.
قدمنا خلالها شرح تفصيلي لكيفية رهن العقارات وشروطه والمميزات التي ممكن أن يقدمها. واستعرضنا أهم مواد نظام الرهن العقاري المعمول فيه في المملكة العربية السعودية وطريقة الاستفادة من رهن العقار والمشاكل التي ممكن أن تنجم عن ذلك.
يمكنك أن تعرف تفاصيل أكثر حول هذا الموضوع وغيره من خلال التواصل مع مستشار قانوني عقاري في الرياض من شركة الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية عن طريق الاتصال بالرقم: call:00966545040509. أو التواصل أونلاين عبر أيقونة الواتس اب أسفل الصفحة.
المصادر:
الاسم: المحامي والمستشار القانوني محمد الدوسري.
الدرجة العلمية: بكالوريوس في الشريعة من جامعة ام القرى في المملكة العربية السعودية.
الخبرة المهنية:
محامي ومستشار قانويي محترف ومالك ومؤسس لشركة محمد عبود الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية.
مجالات الممارسة:
القضايا الجزائية.
قضايا الأحوال الشخصية.
قضايا الشركات والعقود التجارية.
التحكيم.
حاصل على دبلوم في التحكيم التجاري الدولي صادر عن الهيئة الدولية للتحكيم – 2018 وعضو في المحكمة الدولية لتسوية المنازعات.
